Expert-comptable LMNP, EXPERION accompagne depuis Noisy-le-Grand les loueurs en meublé non professionnels d'Île-de-France : studio étudiant, appartement loué à l'année, meublé de tourisme ou lot en résidence de services. Choix entre micro-BIC et régime réel, plan d'amortissement, liasse 2031 et annexes 2033, CFE, anticipation de la plus-value : nous tenons votre comptabilité, déposons vos déclarations et vous indiquons chaque année le régime le plus avantageux pour votre situation.
Le LMNP est le statut du particulier qui loue un logement meublé sans en faire sa profession. Ses loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec des règles très différentes de la location nue.
Au micro-BIC, l'impôt est calculé sur les recettes diminuées d'un abattement forfaitaire. Au réel, vous déduisez les charges effectives et les amortissements. Dès que le bien est financé à crédit ou que les charges sont élevées, le réel est souvent plus favorable, mais il impose une comptabilité.
Au réel, la valeur du logement hors terrain, les travaux et le mobilier sont amortis sur leur durée d'utilisation. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction non déduite est reportée sur les années suivantes. Un plan d'amortissement par composants est indispensable.
Depuis les cessions du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value du loueur non professionnel. L'avantage fiscal annuel est donc en partie repris à la revente, ce qui doit être simulé dès l'achat.
Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes annuelles dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Le régime des plus-values et la situation sociale changent alors. Ce seuil se surveille chaque année.
La location meublée est une activité soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), même pour un particulier. Une exonération existe lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 €. L'avis de CFE est dématérialisé et se consulte dans l'espace professionnel.
Tout loueur en meublé doit déclarer son début d'activité pour obtenir un numéro SIRET, puis déposer chaque année sa déclaration de résultat. Au réel, il s'agit de la liasse 2031 et de ses annexes 2033, télétransmises, avant le report sur la déclaration de revenus.
Que vous déteniez un seul studio ou plusieurs biens, nous prenons en charge la totalité de vos obligations de loueur en meublé.
Nous simulons votre impôt dans les deux régimes à partir de vos loyers, de vos charges, de votre emprunt et de la valeur du bien, puis nous formalisons l'option pour le réel si elle est gagnante.
En savoir plusSaisie des loyers, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, intérêts et frais d'acquisition, à partir des pièces que vous déposez en ligne. Chaque dépense déductible est identifiée et justifiée.
En savoir plusVentilation du prix entre terrain, gros œuvre, façade, équipements, agencements et mobilier, choix des durées, suivi des amortissements déduits et de ceux reportés faute de résultat suffisant.
En savoir plusÉtablissement et télétransmission de la déclaration de résultat et de ses tableaux annexes, puis indication des montants à reporter sur votre déclaration de revenus 2042 C PRO.
En savoir plusDéclaration de début d'activité sur le guichet unique, obtention du SIRET, création de l'espace professionnel, déclaration initiale de CFE et vérification des exonérations auxquelles vous pouvez prétendre.
En savoir plusCalcul de la plus-value avec réintégration des amortissements, comparaison avec une détention en société, étude du passage en LMP. Vous connaissez l'impôt de sortie avant de signer.
En savoir plusPour les revenus de 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes pour la location meublée classique et les meublés de tourisme classés, avec un abattement de 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond est de 15 000 € et l'abattement de 30 %. Pour les revenus de 2025, le plafond était de 77 700 €. Source : service-public.gouv.fr.
La loi de finances pour 2025 impose de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value du loueur non professionnel. Les logements situés en résidence étudiante, en résidence pour personnes âgées ou pour personnes handicapées en sont exclus. Les exonérations après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux demeurent. Voir impots.gouv.fr.
Le début d'activité doit être déclaré dans les quinze jours qui suivent le début de la location, en ligne, sur le guichet unique des formalités d'entreprises. Cette démarche attribue le numéro SIRET et permet d'indiquer le régime fiscal choisi. Elle concerne aussi bien le LMNP que le LMP, comme le rappelle impots.gouv.fr.
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur une partie des revenus du capital. Les bénéfices de la location meublée non professionnelle supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % auparavant, alors que les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 %. Cet écart entre dans la comparaison avec une SCI.
Exemple illustratif, chiffres simplifiés.
Exemple : un particulier achète 180 000 € un studio en Seine-Saint-Denis, dont 30 000 € de terrain, et le loue meublé 9 600 € par an. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % laisse 4 800 € imposables. Au réel, il déduit 2 400 € de charges et 2 100 € d'intérêts : le résultat avant amortissement est de 5 100 €. L'amortissement du bâti (150 000 € sur 30 ans, durée retenue pour l'illustration) et du mobilier (6 000 € sur 7 ans) atteint 5 857 €. Il est déduit à hauteur de 5 100 €, le résultat imposable tombe à zéro et 757 € sont reportés. En contrepartie, ces amortissements seront réintégrés dans la plus-value à la revente.
Le cabinet est dirigé par Fallet Kamagate, expert-comptable inscrit au Conseil régional de l'Ordre Paris Île-de-France, qui suit personnellement les dossiers.
Rendez-vous avec votre expert-comptable à Noisy-le-Grand, au cabinet, en visio ou par téléphone, du lundi au vendredi jusqu'à 21 h, avec une réponse à vos questions sous 24 heures ouvrées.
Vous déposez vos quittances, factures et tableaux d'emprunt en ligne. Un interlocuteur dédié suit votre dossier et vous accédez à vos chiffres sur des tableaux de bord.
Notre grille est en ligne : la mission de comptes annuels démarre à 600 € HT par an. Le premier rendez-vous est gratuit et le devis est établi rapidement.
Premier rendez-vous gratuit et sans engagement, au cabinet de Noisy-le-Grand, en visio ou par téléphone, du lundi au vendredi jusqu'à 21 h.
Les moments de l'année où le cabinet intervient concrètement à vos côtés, de la saisie des pièces au conseil.
Non, la loi n'impose pas de recourir à un expert-comptable LMNP. Au régime réel, vous devez toutefois tenir une comptabilité, calculer des amortissements et télétransmettre une liasse fiscale, ce qui est difficile sans outil ni méthode. Au micro-BIC, une simple déclaration des recettes suffit.
Le réel devient plus intéressant lorsque vos charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire, soit 50 % des recettes en location meublée classique. C'est fréquent avec un emprunt, des travaux ou un bien récent. Il faut aussi intégrer la réintégration des amortissements dans la plus-value future.
Au réel simplifié, le loueur dépose la déclaration de résultat 2031 accompagnée des annexes 2033, par télétransmission. Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO. S'y ajoute, le cas échéant, le paiement de la CFE en fin d'année.
Oui. Tout loueur en meublé, professionnel ou non, doit déclarer son activité dans les quinze jours du début de la location sur le guichet unique des formalités d'entreprises. Il reçoit alors un numéro SIRET, indispensable pour déposer ses déclarations professionnelles.
Le seuil de 23 000 € ne suffit pas à lui seul. Vous devenez loueur professionnel si vos recettes dépassent ce montant et sont aussi supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Dans ce cas, le régime des plus-values et le traitement social de l'activité changent.
Chez EXPERION, la mission de comptes annuels démarre à 600 € HT par an. Le prix final dépend du nombre de biens et du volume de pièces. Estimez votre budget avec le simulateur d'honoraires ou consultez nos tarifs.
EXPERION est un cabinet d'expertise comptable situé à Noisy-le-Grand (93) qui accompagne les loueurs en meublé non professionnels d'Île-de-France : choix entre micro-BIC et réel, amortissements, liasse 2031, CFE et simulation de plus-value. Le premier rendez-vous est gratuit, au cabinet, en visio ou par téléphone, du lundi au vendredi jusqu'à 21 h. Écrivez-nous depuis la page contact.
Page mise à jour le 1er octobre 2026 par Fallet Kamagate, expert-comptable inscrit à l'Ordre (Paris Île-de-France).
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